Comprar Propiedad en Estados Unidos desde el Extranjero

¿Ya pensaste que vas a hacer con el dinero que recibiste de la herencia?

Si, lo que voy a hacer con ese dinero, voy a comprar una propiedad en Estados Unidos. La rento y así me gano dólares extras.

¿De qué hablas tú ?.

Si no eres ciudadano ni residente. Tú no puedes.

Nos preguntan, Leonardo, vivo en otro país y no tengo residencia en Estados Unidos, ¿Puedo comprar una casa y financiarla con un banco? . De que se puede, se puede.

Entre Abril de 2019 y marzo 2020, extranjeros adquirieron un volumen de viviendas en USA por un valor de 74 mil millones de dólares, según un informe de National Association of Realtors.

¿Precio de compra? la media fue de 314 mil 600 dólares. Un 61% residían en los Estados Unidos como inmigrantes recientes o titulares de visa.

¿Los primeros 5 países de origen?

China (11,5 MM), Canadá (9,5 MM), México (5,8 MM), India (5,4 MM) y Colombia (1,3 MM).

¿Los primeros 5 destinos en EE.UU?

Florida (22%), California (15%), Texas (9%), Nueva York (5%) y Nueva Jersey (4%) Fuente: Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Claramente hay extranjeros comprando. Pero no están simples.

Primero Separemos los inmigrantes en dos categorías …

-Están los extranjeros no residentes, es decir, que no son ciudadanos estadounidenses y viven permanentemente fuera del país. Y 2 Están los extranjeros residentes, es decir, que no tienen ciudadanía y son inmigrantes recientes menos de dos años o titulares de visas de no inmigrantes que residen por más de seis meses en Estados Unidos por motivos profesionales, educativos o de otro tipo.

Dos preguntas claves:

¿Pueden ambos comprar propiedades en Estados Unidos? y Segundo ¿Les dan financiamiento?

Sobre la primera, se habló con Gay Cororaton, ella es directora de investigación de la Asociación Estadounidense de Agentes de Bienes Raíces en siglas NAR. Y me aclaró que si bien no existe una ley federal que restrinja a los extranjeros a comprar propiedades en Estados Unidos. Si existen algunas prohibiciones relacionadas con la seguridad nacional, etcétera, etcétera, que pueden aplicar a algunos países. Además, los estados también tienen normativas propias, especialmente para la compra de tierras.

Entonces, ante la pregunta ¿Pueden comprar? la respuesta es sí. Sabiendo esas limitaciones.

Ahora, ¿y sobre el financiamiento? La mayoría, compran en efectivo.

Mientras los compradores extranjeros no residentes ofrecen una compra en efectivo (59% efectivo, 29% a crédito), en comparación al extranjero residente (31% efectivo, 62% a crédito), este último tiende a usar más el financiamiento al tener más fácil acceso a fuentes de dinero de los Estados Unidos.

Y es que, para un extranjero no inmigrante, es decir, aquel que no reside en el país, conseguir financiamiento no es tan fácil … ¿Por qué?

1. No hay préstamos subsidiados: No hay accesos a prestamos respaldados por la FHA o la administración federal de vivienda., O por alguna empresa como Freddy Mac o Fanny Mae. Es decir, sino hay subsidios, los bancos son más exigentes.
2. Se piden requisitos extras: Por lo general, los prestamistas examinan el historial crediticio de un potencial propietario para determinar la elegibilidad para un préstamo hipotecario. Pero al ser un ciudadano extranjero que no vive en el país, carece de este reporte, por lo que es más difícil que analicen el riesgo de prestarle dinero para adquirir una propiedad. ¿Qué significa esto? Que el prestamista va a tener que utilizar otro método para evaluar su riesgo como deudor.
3. Pagos Iniciales más altos: El banco HSBC los ofrece por hasta el 75% de valor de tasación de la propiedad o del precio de comprar, el que sea menor. Esto significa que el comprador debe tener entre un 25 y 30% para el pago inicial. En BBVA dice que el comprador necesita al menos un 20% de pago inicial para calificar, para nombrar algunos bancos.
4. Los intereses son más altos: Mientras que la tasa de interés para una hipoteca convencional de tasa fija a 30 años ha estado en EE.UU. en promedio de 3 a 4% en 2020. En el caso de los préstamos extranjeros se ubican en un 8% más o menos, esto según Fidelity Group.
5. No puede ser un motivo de mudanza: La propiedad no puede ser un motivo para mudanza, debe ser para inversión, y como resultado, debes demostrar que tienes ingresos en otro país y que vives allá.
6. Impuestos: Todos los gobiernos locales o estatales cobran impuestos inmobiliarios anuales a los propietarios de viviendas en función de un porcentaje del valor de su vivienda. Las tasas impositivas oscilan entre el 0,32% hasta el 2,31% (Fuente: Inmobiliarias). Si eres propietario de una casa en Estados Unidos vas a tener que pagar todos los años. Además de otros impuestos.
7. Otras leyes Estadounidenses: Otras leyes estadounidenses pueden afectar la propiedad de compradores de otros países. Por ejemplo, la ley de impuestos sobre inversiones extranjeras en bienes inmuebles, tiene las regulaciones aprobadas por el Departamento de Defensa (por ejemplo, normas sobre tráfico internacional de armas) y otras.

Como ves, no es un proceso tan sencillo, pero tampoco es imposible

Entonces, en conclusión ¿Puede un extranjero comprar casa en Estado Unidos? en principio sí. Ahora, sobre el financiamiento, para el residente es más fácil, el no residente, si tiene efectivo, se va a hacer mucho más fácil.

Tu amigo Leonardo Cubillán

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