¿Quieres comprar una casa y no sabes cuánto debes pagar al mes?

Bien puedes usar la regla del 36% ¿Que?

Cómo regla general, se dice que lo que tomes para  deuda, de todas las que tienes, incluyendo la hipoteca no debe pasar el 36% de tu ingreso bruto, ¡Cuidado! he visto prestamos que consideran de un 43% a un 50% pero nos vamos a quedar con la del 36% porque, es la más popular, es la que más se usa. Además lo voy a explicar se aplica a cualquier porcentaje.

Digamos que tenemos un ingreso bruto de $5.000 mensuales siguiendo la regla del 36%, el prestamista asumiría que el pago de la deuda máximo es de $1.800 mensuales. Esos $1.800 mensuales incluirían todas las deudas que estoy pagando. ¿Por qué lo hacen?. Los prestamistas quieren saber cuánto dinero te pueden prestar. Si el pago de tus deudas supera el 36% de tu ingreso bruto esto incrementaría el riesgo de que no pagues lo que debes.

Además, con el 36%, el prestamista ya tiene el punto de referencia para saber el monto del préstamo hipotecario. Digamos que con los $1.800 que pago mensualmente. $500 son en préstamos de auto y $200 en tarjetas de crédito. Quiere decir que me quedan realmente $1.100 para pagar el principal, el interés, los impuestos y seguro (es decir la deuda). Digamos que entre impuestos y seguro de la supuesta propiedad se van $200 mensuales, quedando disponibles $900, de esos $900 es que ellos estiman el monto de la hipoteca.

Digamos que en una hipoteca de interés fijo al 4% de interés (Estados Unidos por ejemplo)  a 30 años el monto del préstamo que podría afrontar, quedando que tenemos $900 de pago mensual, según la regla del 36% seria de aprox. $190.000 (si quieres saber como salen esos $190.000 puedes ver este vídeo explica usando una ecuación del pago, digo por si tienes esa duda). De ahí estimas el pago inicial, o ” Down payment” que sería el 5%, el 10%, el 20% , el que sea.

Y entonces ya sabiendo eso, puedes estimar el precio de la propiedad que tendrías que buscar.

Ahora, esta métrica puede ayudar al prestamista a controlar su riesgo. Y a nosotros también ponerle un tope a lo que pagamos en deuda. Claro hay que tomar en cuenta varias cosas.

Primero, esta métrica asume que el ingreso será el mismo por el tiempo del préstamo.

Segundo, hace las estimaciones sobre el ingreso bruto. Sabes que el ingreso bruto , ese que le restas a las aportaciones, los impuestos etc… Te queda el ingreso disponible o neto que es el que te llevas a tu casa. La regla no asume el ingreso neto, asume el ingreso bruto.

y tres, crea la falta expectativa de que si te lo restan es que lo puedes pagar. No, ellos prestan porque pueden asumir el riesgo. Al final los préstamos hipotecarios están respaldados por la propiedad, no se paga, tienen la propiedad como respaldo.

¿Por qué todo esto? de la misma forma que ellos controlan su riesgo, nosotros tenemos que controlar el nuestro ¿cómo?

1. Evita usar el Ingreso más alto: Trata de estimar un ingreso promedio de su propia historia económica o el ingreso más probable que puedes recibir de acuerdo a la demanda de tus habilidades en el mercado. El punto es que busques un ingreso que sea manejable en el tiempo.
2. No Uses el ingreso Bruto: Por ejemplo: No es lo mismo 36% de un ingreso bruto de $5.000, que esos $1.800 de un ingreso neto de $4.000
3. Usa un porcentaje menor al 36% : No estas obligado a usar el 36% no. Usa un porcentaje menor. Cierto que el préstamo será más bajo y la casa que podrás comprar también, pero también tendrás mayor margen de maniobra en tiempos de vacas flacas.
4. Incluye los costos de mantenimiento en la deuda: Aunque los gastos de mantenimiento de una propiedad varían, debes asumirlo como una responsabilidad y por tanto tienen el mismo efecto en los ingresos que pagar una deuda.

Un caso real para explicar mejor una pareja recibe $60.000 al año en ingreso bruto. El recibe una oferta de trabajo de $120.000 en ingreso bruto, con ese ingreso decide buscar propiedad, claro, precio más alto, préstamo más alto, mantenimiento más alto, todo más alto. Dos años después, lo despiden del trabajo va al mercado laboral y consigue un trabajo de $60.000 anual bruto, sin  embargo sigue teniendo un préstamo basado en un ingreso bruto de $120.000. ¿Me explico? .

En principio la regla del 36% es una buena herramienta para controlar el nivel de endeudamiento. Pero más importante es adaptarla a nuestras necesidades y objetivos, no nosotros a ella.

No estamos diciendo que salgas corriendo a adquirir más deuda mala, si no que actualmente los créditos hipotecarios en México están a una tasa bastante baja por todo lo que esta pasando, pero puede ser una excelente inversión incluso puedes buscar gente que este vendiendo su casa y obtener ahorro tanto en la compra como en la tasa de interés, si claro tienes para pagar por lo menos varios años.  Si no estas listo esta vez prepárate para la siguiente vez en que el ciclo económico vuelva. Y más importante no tomes deuda mala, solo deuda para inversión que puedas pagar.

Si quieres saber como crear riqueza utilizando deuda te recomiendo este video que realizamos aquí: Crear riqueza utilizando deuda

Tu amigo Leonardo Cubillán

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